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1、房地产依然没有起色，库存压力再创历史新高

3月以来，房地产销售虽然环比有所改善，但主要还是季节性因素所致，和往年3-4月的回升力度相比，目前的房地产销售依然极度低迷。截至4月24日，今年30个大中城市的累计商品房销售面积为2684万平米，相比去年同期的5042万平米下滑46.8%，而2019-2022年同期的销售分别为4358万、3399万、6718万、3405万平米。

销售的持续下滑，叠加竣工新房不断进入市场，直接导致库存压力持续攀升，3月数据已经达到历史最高。截止3月，全国商品房待售面积7.48亿平米，按过去12个月月均销售计算的去化周期从去年底的7.2个月升至8.6个月，创历史新高。对比一下，2016年库存压力最大时也只有6.8个月，2021年房地产最火的时候只需3.1个月，2022年和2023年同期也只有3.9个月和5.8个月。

8.6个月的去化周期听上去不算长，但这是有严格条件的：如果未来完全停掉新房供给，且过去1年的销量能维持，那需要8.6个月能消化完。但事实上，每天都还有新开工的房子，房子供给还在不断增加。由于前些年咱们国内的房子常年供不应求，市场火爆，所以供给非常踊跃，整体的新开工面积常年大于销售面积。比如，2021年虽然销售端卖了18亿平米，但新开工的面积接近20亿平米，其实库存还是增加的。

这种情况在房子供不应求的时代是合理的，但在供求基本平衡甚至明显过剩的今天，显然是不可持续的。所以2021年之后我们看到销售比新开工更快的下滑，2022年8月之后，全国的销售面积才首次超过了新开工，库存才开始真正去化。不过，目前的去化速度显然是不够的。比如，过去1年全国一共销售了10.45亿平米，但新开工还有8.85亿平米，实际只消化了1.6亿平米，每月不到1500万平米，按这个算，现在的库存得消化近五年。当然，这个数字也只是用来观察趋势，不是说一定需要五年。首先，库存任何时候都不会降到0。其次，新开工的房子中有些已经卖掉了。

不过，7.48亿平米待售面积所统计的库存只包括已经建成的房子，还有大量的施工中的房子没有统计在内。按照3月的最新数据，全国的施工面积还有67.85亿平米，这个数字虽然较2021年底高峰时期的97.54亿平米已经明显下降，但相对于目前的需求来说也依然是一个不小的数字。

67.85亿的施工加上7.48亿平米的待售，广义库存超过75亿平米。当然，这里面既有已经卖掉的也有没卖掉的，有已经建成的也有没建成的，但它们有一个共同的特点：还没有人入住。如果按照人均40平米的标准，这些新建的“空房”还够近2亿人居住，这在增量需求爆发的时代没任何问题，但在现在这种刚需持续下降、增量需求不足的时代显然一个巨大的压力（未完待续）……