【1】区域现状
崔各庄这一个整个片区可以说是大望京外溢的储备大住区，在望京饱和后一直没什么新供应项目。
大望京内部无非是折腾这些二手房，老房换次新房，次新房想改善就需要选择其他区（顺义区、朝阳南部区域）。
望京房价飞速疯涨，部分二手房和区域内的次新房房价已经突破了14万大关，崔各庄的崛起成为望京人置换的新首选，而这一大批“韭菜”不见得很好收割。
崔各庄核心区占有地铁优势，但地铁14号线崔各庄站周围拥有大片空地预留，住宅基本在马泉营地铁站周边。
未来临近地铁站的地块将会成为崔各庄真正崛起的优势所在。
首先，南皋村和北皋村仅有一河之隔，北皋村已经发展成为一片成熟的集中住区，各项生活配套满足该片区的生活需求。
南皋村在拆迁、改造后要成为完整的住区，但空余土地不足，南皋村这一片土地除了和光悦府和龙樾合玺仅仅还有两宗住宅用地。
东侧塑料三厂厂房改造现在成为了创意园区，占了该片区的大批土地资源无法撼动，另外再向东就是一大片物流园，说好听了叫有产业支撑。
说道塑料三厂，该厂区属于化工品制造厂，虽然早已停用并改造完成，但毕竟龙樾合玺半包围塑三老厂区，这一点也得好好想想。
南部黑桥村除了望京养云项目，仅有望京养云西侧还有一片待开发用地，形成大规模的住区，这里无法满足，但是说距离望京近，这个确实是事实。
该板块的作用无可厚非就是望京外溢客群，置换或者改善的聚集地。实际发展想追赶大望京圈内的脚步很难。
【2】交通现状
什么叫进不去出不来，这地方开车进望京就一个字“堵”，话不多说，看图就知道了，每次赶在高峰进出望京，除了等，没有别的办法。
望京建设成型很早，道路几乎没有再拓宽的可能，住在望京内部活动相对方便一些，在望京外生活的人群进入望京区域必然经历“堵车”。
选择住在崔各庄黑皋村出行其他地区从南皋路出行，走京密路和机场高速，这两条路同样会经历堵车。
南皋村地块无地铁，新规划的32号线地铁走得也是河对岸的北皋村，可以说和光悦府还可以享受一下这个地铁站的红利。
该地块的三宗项目虽说辐射大望京，但是开车这条路属于耗油、耗时的选择。
早晚高峰真的不如去骑电动车出行，到达望京核心区仅需10分钟左右。这个板块可以说得上是“电驴盘”。
【3】地块规划情况
区域环境跟不上不代表项目不可买，该买哪个要擦亮眼睛仔细看。
龙樾合玺该不该买，往下看！
龙樾合玺并非纯商品房住区，项目配建人才公租房，其中商品住宅建筑面积 56478.58平方米，政策性住房建筑面积 28529.79平方米。
地块形状是一个拐把形，楼栋错落分布，商品房中间楼座的遮挡会比较严重。
龙樾合玺一共15栋楼，由9-18层小高层组成，10栋商品房，东北角还有5栋公租房。
园区为开放式园区，项目外将由绿化作为围挡，不存在栅栏围墙等将园区包围。
这种园区即使内部管理严格也会存在安全问题，疫情当下，开放型园区的管理难度加强，小区可随意出入，毫无私密性可言。
二、楼栋篇
不难看出，人才公租房的位置其实是整体项目中最好的位置。
所谓的楼王位置（6、9、12）前后楼距看起来很远，9#和6#是商品房组团中楼间距最大的有62.51米长。
但是不能只看前后楼间距，侧楼的楼间距同样决定采光效果。
拿9号楼举例，西侧10距离9斜向距离仅有13.26米，东侧11斜向距离9#仅有14.61米。
大家可以自己估一下这个距离，那么两栋高层耸立在中间楼栋西南侧和东南侧十几米的位置。
除了9两单元相连的中间户户型得到正常的采光时长，东、西两侧户型仅仅只有10:00-14:00中午的一段时间是可以受到阳光照射。
不管你的窗墙比有多大，楼栋矗立在这，遮挡无可避免。
售楼处的沙盘照片也不难看出，龙樾合玺的楼栋密度很大，作为高层建筑，采光能保证符合标准，符合标准不代表可以长时间保证采光。
七、户型
户型也是经过专业机构设计的，户型单说，就各种专业，让人半懂半不懂的表达，说明这些设计机构用心了。咱们下面就好好看看这些户型吧。
①、【建面约125㎡ A 琢境】
南向三面宽，大落地窗，四叶草户型，全明格局。空间利用率最高。收纳方面也设计得不错。设计师也尽力了。缺点就是大门正对着卫生间，好多人还是在意的。
②、【建面约125㎡ B 云来】
南向四面宽，125平米设计成这样，这个绝了，全明格局。主卧南北通透。这个一般140多平米或者160多平才能出现的效果。门口做了玄关设计，客厅南北通透（留有家政间）。收纳空间也利用得比较足。这个户型绝对要点赞。性价比确实高。也体现了豪宅的品质，动静分离。难得！
③、【建面约155㎡ C 昭明】
南向三面宽（南向12.2米宽），客厅做到这么宽，确实非常不错。全明格局。动静分离了一些，主卧和次卧分离。缺点就是那个欧式的厨房，还是不太适应中国人炒菜的习惯（建议还是加装门，封闭起来吧）。大门正对卫生间的毛病还是没有改。
④、【建面约160㎡ D 美域】
南向四面宽，4.5米的客厅宽度，全明格局，还是非常不错的。主卧南北通透的设计，靠近最里侧，私密性更好（好多人还想着，左侧的三个卧室打通成一个卧室。至少左侧南向两个卧室还是可以合并的）。厨房、餐厅和客厅一体化，等宽设计。这个还是少见的。这么大的户型玄关设计还是没处理好（设计师压根没处理）。
⑤、【建面约175㎡ E 皓邸】
四叶草户型，南向三面宽，6.2米的大宽厅，落地大窗户。这个房间的特点就是收纳空间多，利用率比较大。U形状的厨房，与餐厅和客厅一体化设计。这么大的户型玄关设计还是没处理好（设计师压根没处理）。
总之：一共五种户型，125平米，四居室起步，典型改善型户型，改善型社区，居住人群未来会相对比较纯粹。归纳起来就两种户型。南向三面宽四居室和南向四面宽四居室。我更推荐南向四面宽户型。但是有好多人就是喜欢四叶草的南向三面宽户型。125平米的性价比最高。175平米的舒适度最高（这里的改善会买单吗？）。唯一缺点就是不论大小户型，玄关没有考虑。
八、圈层--改善群体为主
小区基本定位是改善型社区（125-175平米）。隔壁的和光悦府也是120平米-170平米之间（这个是华润置地及保利发展两大央企强强联手,在望京板块打造高端品质社区）。建发望京养云123-168平米（反正这个盘卖的很好，但是也是维权不断，减配，虚假宣传、遮挡问题等等）。整体板块主打的就是改善。未来这个区域居住人群相对比较纯粹一点（就是这些改善人群，相对还是忍受一下周边的物流基地，接受板块的不足。只能多向望京核心板块看一看，心情会平衡一些）。
九、价格
销售指导价8.8万元/㎡
现在销售均价在8W左右。这个属于低于指导价销售。
新房：建发-望京养云的销售指导价是8.2W元左右。现在基本在7.8W元左右销售。和光悦府的指导价是8.8W，开发商基本在8.2W左右销售（也有8W的折扣出来）。这样看来，三个盘的价格相差不大。养云的价格相对低一些，卖的最快，但是降配和维权也是可以理解的（人们想着赚便宜，开发商没钱赚了，动了歪脑筋）。
三兄弟
二手房：这个区域范围内没有二手房，因此大家就会拿望京核心区的，2010年的远洋万和公馆，单价12.1W。06年的融科橄榄城，单价在11W左右。相比这笔的8W单价妥妥的倒挂。我说还是真不能这么说。这样说就不要脸了（这两个位置不一样，周边配套，更不不在一个段位）。北侧的08年京旺济源，单价才4.3W，大家会说那是经济适用房，那就打个折扣（按照经适房8折计算，应该是5.3W，考虑楼龄折价6.3万，再考虑位置差一点，这个新盘也就7W是正常市场价，你会说我这个品质好，各种***都好。就要卖8W，那就慢慢卖吧。）总之：这个价格真不便宜，慢慢卖吧，关键这里的位置确实比较拉胯一点。
总结：这个价格和三兄弟基本保持一致，养云的维权，对于其实多另外两兄弟也不是什么好事（平和看待）。相对二手房，这一片没有，隔壁的望京看起来，价格倒挂，大家快来抢吧，但是结论就是不好卖。说倒挂的那真是拉人头的，可以直接拉黑算了。相比较北面的回迁房社区，折算一下，7W-7.5W左右比较合理，8万就多站一会岗（也可以解释，这个是新盘，这个是豪宅，户型好，配置牛来刷刷价格）。三兄弟的压价，和大量的供应，导致这里价格上不来（怎么样降低房价呢？--其实很简单，崔各庄就做给你看了，多弄几块地，多造一些房子，供应上去了，价格就下来了。但是这么多年好像没这么做，反而是增加了买房难度，推迟需求的释放）。
十、购买建议
①、地块当时还是比较抢手的，多家报名，都想来蹭蹭望京的热度。号称大望京地区。价格触顶了，还有公租房的配建（这一项也是拉低了小区的改善品质，相对就没那么纯粹了）。未达到摇号标准，招商+城建联合体竞得。地块处于被铁路、河流、机场高速分割的三角形地带。地块还是“L”形状，周边还有一些物流基地和塑料厂改建的文创园。虽然南面的环形铁道火车少，噪音没那么多，但是对道路的阻隔使这里的发展严重受阻。
②、这里的微循环道路有待建设。目前就一条主干道--南皋路通往五元桥--机场高速的辅路（这里前往望京要经过大山子桥，这个桥是常年的堵点。这里早晚高峰的堵车会让你怀疑人生）。轨道交通也没有，需要前往望京区域或者乘坐14号线望京南（望京南相对不堵车，但是距离确实远了一点4.4km）。这里的产业规划就是文化创意，注定这些产业是难以拉动房价，还是需要望京的购买力支撑这里，但是这里交通的阻挡，绝对是减分项。这个小区也就是能利用一下大望京的产业。向西北可以吸纳一下孙河板块，离市里近一点的人群。南部的金盏来这里还是有点绕道（关键金盏的产业估计，你把这里的房子卖了，产业还是在形成的路上，慢慢熬着吧）。
③、这里的学校除了隔壁的幼儿园，小学还得去望京核心区上（小孩每天过大山子桥都消耗太多时间，可以骑电动车，绕行五元桥，距离还是有点远），有待完善中。初中隔壁有，但是确实一般。因此这里不能算学区房（这里也没有人大附的消息）。生活配套近距离基本没有，商业需要共享望京或者丽都（未来这里也很难有大的商圈，腹地太小）。医疗地坛医院最近，其它配套资源基本没有，隔壁的康复医院也不是那么实用，还是私营的。公园号称这一片不少，南侧环铁内部的黑桥公园，稍微有点绕道，总算是有遛弯的地方，就是里面人有点少（有人喜欢人少，清静，有人喜欢人多一点，要不然害怕）。
④、小区整体按照改善型的定位设计，从小区的布局到园林设计、再到楼栋的设计、户型的设计，还是对得起这些设计师的水平的。整体做的还是非常不错的，也有一些小瑕疵（楼栋点状分布，采光都有，但同时也都有遮挡，正面好一点，侧面都遮挡。外立面也采用户型的玄关设计一直没考虑，大门对着卫生间）。虽然现在的在售价格低于政府批准的销售指导价（销售指导价8.8W，实际销售8W左右），但是卖得并不好。基本这三兄弟一起相互比着降价，养云降低价格卖得好一点，但是维权的帖子真不少。剩下两哥们是央企开发商，家底还是有支撑的，降的不是太厉害，就慢慢卖吧（相对二手降价后还是高了那么一点，绝对不存在倒挂）。这里的圈层相对也比较纯粹一点，集中的改善片区（但是租赁房的存在也是拉低了小区改善的品质）。
⑤、购买人群：
人群一：在望京上班人群，想要品质，望京核心区内部的次新太贵，老的又看不上，那这里算是一个选择。（能忍受大山子桥的堵车）。
人群二：在孙河别墅区，有住宅，这里算是一个资产的配置，老人住这里，照顾距离也适中。或者在周边国际学校上学的人群，住这里照顾小孩也比较方便，小路也不容易堵车。
人群三：不用规律出行的改善人群，买这里就图享受这里的品质。
人群四：环铁或者创意园区上班人群，下楼走路就到单位了。
人群五：自己匹配吧！
周边项目大概在2000年之前的花家地均价7万+突破8万的户型也不少。
2000年后的东湖湾、慧谷阳光等项目均价在12万+，2010年后的保利中央公园、望京花园等项目均价14万+。还有望京金茂府、招商臻园、远洋万和公馆等大开发商的次新小区，基本是望京的价格天花板。
崔各庄南皋村住宅仅有塑三宿舍楼两栋住宅，大住区都聚集在北皋村。
北皋最大的小区是京旺家园，只租不售。作为崔各庄南皋村的第一批楼盘，均价8.8万平。板块身价抬高到8.8万，能否到14万＋的高度，不得而知。
项目楼面价高，捆绑了精装修，增加了购房成本。一大批“韭菜”不一定很好收割。
对标望京板块的话，崔各庄可以称为绝对的价值洼地。最后再看下地铁14号线崔各庄地铁站，周边还有不少空地，这才是真正具有价值潜力的区域。
4、品牌维权太多
时下，碍于去化压力，很多开发商把售楼处和样板间做的非常好，但实际不是那么回事儿。
2020年11月22日，招商臻珑府门前有业主维权。
重点关注一点就是静音技术，而龙樾合玺也在宣传隔音技术，购房者多多注意啦，别踩坑。管你隔不隔音，只要别吵到邻居，管你防不防水，只要别让邻居投诉......走到如今这一步，到底是谁之功？又是谁之过？
减配＋降价双杀，一边买房，一边维权，你敢接受吗？
局长总结：
优势：
1、配套有规划，有一定的升值空间；
2、有一些新技术的应用，比如隔音技术等；
3、有一定的性价比。
劣势：
1、整体配套目前严重不足；
2、社区内人文混杂，公租房人群整体拉低品质；
3、品牌维权也不少。招商臻珑府降价遭到维权，招商在京的其他项目纷纷降价。
买房建议：1、如果有时间，一定先看样板间，带着尺寸看房，比如冰箱、洗衣机、电视墙等常用家具的宽度。
2、开发商不会说自己的动线不合理，亲自感受下比较好。
3、再就是细节，比如防水、门窗、尖角等。
